פסק-דין בתיק ת"א 10010-06-09

מבוא וטיבה של המחלוקת

1.     התובע (להלן-המינהל) והנתבעת (להלן-היזם) התקשרו ביום 31.8.1998 בחוזה פיתוח לפיו הוקצה ליזם מגרש (הידוע כיום כחלקות 44-64 בגוש 21093) למטרת הקמת בתי מגורים במעלות תרשיחא. תקופת הפיתוח הסתיימה ביום 1.9.2001, הבתים נבנו ונמכרו לדיירים שונים איתם התקשר המינהל בחוזי חכירה אלא שעד היום לא נרשמו כל המבנים כיחידות נפרדות בבתים משותפים, (19 בתים משותפים כטענת היזם).

2.     המינהל הגיש תביעה למתן צו עשה על מנת לחייב את היזם להשלים את רישום הדירות כבתים משותפים, התביעה מבוססת על תוכנו של חוזה הפיתוח ועל מכתבו של היזם מיום 5.1.2009 (נספח ה' לתביעה).

3.     היזם טוען כי משלא נדרש לבצע את הרישום במהלך תקופת הפיתוח-ואין מחלוקת כי הדרישה הראשונה נשלחה ליזם רק ביום 30.4.2008, המינהל אינו יכול לדרוש זאת כיום, במיוחד לאחר שהמינהל התקשר עם רוכשי הדירות בחוזי חכירה ולפיהם הם נדרשו לבצע בעצמם את רישום הדירות. בנוסף טוען היזם כי תביעת המינהל התיישנה או הוגשה בשיהוי ניכר, לביסוס טענותיו מסתמך היזם על שני פסקי דין שניתנו ע"י בית המשפט המחוזי בירושלים, ת.א 8079/06 בענין עיר דוד וה"פ 6302/07 בענין רמות ארזים.

4.     משלא הצליחו הצדדים להגיע להסכמות מחוץ לכתלי בית משפט, הוסכם על ידם כי ההכרעה במחלוקת תהא על פי סיכומים בכתב.

5.     [היזם בסעיף 15 לסיכומיו מציין כי למרות שלא חלה עליו חבות בדין, הוא פועל במרץ לרישום הבתים המשותפים גם כיום].

דיון

6.     התביעה מבוססת על שתי עילות, התחייבות חוזית מכח חוזה הפיתוח, והודאה בחבות מכח מכתב היזם- נספח ה' לתביעה.

תוכנה של התחייבות היזם לפי חוזה הפיתוח

7.     באשר לאומד דעתם של הצדדים על פי חוזה הפיתוח, מקובלת עליי הפניית ב"כ היזם לפסקי הדין של בית המשפט המחוזי בירושלים שניתנו בקשר לפרשנות חוזי פיתוח דומים [(תא (י-ם) 8079/06 מינהל מקרקעי ישראל נ' עיר דוד חברה לבניה וניהול בע"מ וה"פ (י-ם) 6302/07  מינהל מקרקעי ישראל - מדינת ישראל נ' רמות ארזים - חברה לבניה והשקעות בע"מ].

8.     הסעיפים הרלבנטיים בחוזי הפיתוח הם סעיפים 5(ח) ו-5(יא). סעיף 5(ח) קובע כי על היזם "להכין ולסיים בתוך תקופת הפיתוח את כל הפעולות הדרושות לשם רישום המבנים כבית משותף (או בתים משותפים) לפי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 ולבצע לשם כך על חשבונו כל פעולה שתדרש לרבות הכנת תשריטים, צווי רישום, תקנונים וכיו"ב. וזאת- אם ידרוש המינהל מהיוזם לרשום את המבנים כאמור".

הפרשנות כי התחייבות היזם מותנית בדרישת המינהל לבצעה וכי דרישה זו חייבת לבוא בתוך תקופת הפיתוח (או לכל המאוחר ביום בו נחתמו חוזי החכירה), היא הפרשנות המשקפת את אומד דעתם של הצדדים, ולכן משלא פנה המינהל בדרישה כאמור במהלך תקופת הפיתוח, פג תוקפה של התחייבות היזם וכפי שעולה מדוגמת חוזה חכירה שצרף היזם לכתב הגנתו, החוכר עימו התקשר המינהל התחייב "להכין ולסיים את כל הפעולות הדרושות לשם רישום המוחכר כבית משותף (או בתים משותפים), לפי חוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969...", סעיף 10(ג) לחוזה החכירה.

ואפנה בענין זה לקביעתו המסכמת של הש' צ' זילברטל לאחר ניתוח הנושא לעומק בת"א (י-ם) 8079/06 הנ"ל שניתן במסגרת כהונתו בבית המשפט המחוזי בירושלים:

"הן לשון חוזה הפיתוח והן תכליתו, להסדיר את היחסים בתקופת הפיתוח בלבד,  במיוחד כאשר כבר בחוזה זה נקבע מנגנון אחר להסדרת היחסים לאחר תום התקופה האמורה (חוזה החכירה), מבססים את המסקנה שפירושו הראוי של סעיף 4(ז) לחוזה הפיתוח הוא, שהחיוב הקבוע בו באשר לרישום הבית המשותף, אינו מוסיף להתקיים לאחר תום תקופת הפיתוח. תוצאה זו מתיישבת גם עם כללי הפרשנות הננקטים באשר לחוזה אחיד".

9.     בנסיבות אלו סעיף 5(יא) לחוזה הפיתוח עליו מבסס המינהל את טיעוניו אינו יכול להועיל לו, סעיף 5(יא) קובע כי "אם היוזם יפר איזו מההתחייבויות המפורטות בסעיפים קטנים (ז)-(י) לעיל, הרי מבלי לגרוע מהאמור בחוזה זה בקשר עם הפרת ההתחייבויות הנ"ל, הן תמשכנה לחול ולחייב את היוזם גם לאחר תום תקופת הפיתוח ובגין הפרתן יהיה המינהל זכאי לתרופות ולסעדים על פי כל דין, גם לאחר תום תקופת הפיתוח". משלא פנה המינהל אל היזם בתום תקופת הפיתוח לשם ביצוע הרישום כבית משותף, לא הפר היזם את התחייבויותיו ולכן האמור בסעיף 5(יא) לא חל, שכן תנאי לקיומו היא הפרת התחייבות שלא היתה במקרה זה.

הוראת סעיף 5(יא) מחזקת את הפרשנות לפיה עומדת למינהל האפשרות "להאריך" את משך תקופת התחיבותו של היזם גם מעבר לתקופת הפיתוח ובלבד שעמד על ביצוע ההתחיבות בזמן הרלבנטי דהיינו במהלך תקופת הפיתוח.

לאור  האמור לעיל יש לדחות תביעת המינהל למתן צו עשה מכח חוזה הפיתוח.

הודאה בחבות- מכתב היזם מיום 5.1.2009

10.                        אקדים ואבהיר כי לטעמי, לא מדובר בסיווג סוגיה מתחום דיני התיישנות אלא בחינת התחייבות חדשה מצידו של היזם.